Wycena nieruchomości metodą dochodową

Wątki
 
Imiona

Temat: LOKAL UŻYTKOWY A NIERUCHOMOSĆ LOKALOWA
witam, ponownie mam pytanko: Robię własnie operat podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną techniką kapitalizacji prostej i mam dylemat nastepujący; znalazłem sobie budynek X na działce Y, dla X i Y jest ta ... pytanie brzmi co jest przedmiotem mojej wyceny? PS. jak obliczyć podatek od gruntu dla takiego lokalu, bierze się dla całej pow gruntu czy jak to się oblicza? Dzięki za odpowiedź Pozdrawiam...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=270



Temat: Egzamin wrzesień 2009
Podobne do 17 tego zadanie było we wrzesieniu 2008. Według mnie - podejście dochodowe, met. inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej (?). Zakresem wyceny jest prawo uw dla danej dzialki wraz z budykiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności. Co do zadania 8 - należy zastosować podejście mieszane, metodę pozostałościową Wn = Wg+Kb+Z z tego Wg = Wn - (Kb+Z), gdzie Wg wartość gruntu, ... n lat wartość końcowa nieruchomości (ja tutaj wzięłam cene rynkową ?) ppmniejszoną o dyskonto 3 lat (suma dyskont z 3 lat - ale przyjęłam, ze dyskonto jest w % ????). Nie...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=78


Temat: podejście mieszane - metoda pozostałościowa
Nie bardzo rozumiem Twój problem. Wzór do wyceny metoda pozostałościową masz podany w rozporządzeniu: § 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. § 16. 1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. 2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. 3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: 1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; 2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1; 3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. 4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=36


Temat: GRUDZIEŃ 2009
A oto pytania z egzaminu ustnego : 1.Nieruchomość gruntowa przeznaczona na cele rolne- pod. porównawcze, metoda porównywania parami, - przedmiot, zakres, cel wyceny, - jak w wycenie uwzględniono fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie posiada dostępu do drogi, - dlaczego robiono parami skoro było dużo transakcji, - kultura rolna, - mapa glebowo-rolnicza, 2. Lokal użytkowy - pod. dochodowe, met. inwestycyjna, tech. kapitalizacji prostej : - przedmiot, zakres, cel wyceny, - dlaczego standardy znajdują się w podstawach prawnych, - co rozumiemy przez stan nieruchomości, - dlaczego zastosowano pod. dochodowe skoro były transakcje ( przy obliczaniu stopy kapitalizacji ) zamiast podejścia porównawczego, - wydatki operacyjne, 3. Garaż - pod. kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika szczegółowa : - przedmiot, zakres, cel wyceny, - kiedy stosujemy pod. kosztowe, wartość...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=294


Temat: egzamin czerwiec 2010
2. podejście dochodowe, met. inwest., t. kap. prostej: omówić nieruchomość lokalową, co to jest, jak powstaje, procedura, podać podstawę prawną łącznie z datą ustawy; omówić i uzasadnić przyjęte podejście, metodę i ... z gruntami leśnymi itp., uzasadnić przyjety sposób wyceny. pozdrawiam wszystkich, a kandydatom, życzę wytrwałości
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=504


Temat: wycna prawa najmu lokalu użytkowego...pytanko
Witam - ja na Twoim miejscu bazowałbym na założeniach podejścia dochodowego, metody zysków. Tzn spróbowałbym określić zyski roczne całego interesu (nie samej nieruchomości) dla optymalnego sposobu zagospodarowania. Później spróbować ustalić % udział właściciela nieruchomości w biznesie. Całość należałoby przeprowadzić dla okresu czasu, na jaki obowiązuje umowa najmu. No i rzecz jasna dyskontować kwoty zysków z poszczególnych lat na datę wyceny. Z punktu...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=261


Temat: operat 5 - technika kapitalizacji prostej
Czy obliczając współczynnik kapitalizacji trzeba kazdą nieruchomość do obliczenia współczynnika opisywać? Czy wystarczy zebrac w tabeli z przypisanymi wartościami atrybutów i wykonać obliczenia? Metoda kapitalizacji prostej co do istoty jest tak naprawdę bardziej metodą porównawczą niż dochodową (zainteresowanych odsyłam do literatury związanej z wyceną przedsiębiorstw) i w związku z tym ja bym opisał co to za nieruchomości biorę z których wyliczam stopę...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=48


Temat: W co będziecie inwestować na GPW na początku 2009?
-Cleagan-certyfikaty Arki opierają swoją wzrastającą wycenę w dużej mierze na przychodach z czynszów, wejdź sobie na http://www.arka.pl/11944, /.../ To nie ma znaczenia. Jeśli dojdzie u nas do kryzysu na większa skalę to zwyczajnie czynsze będą musiały iść w dół, bo powierzchni biurowej (tej w portfelu tego TFI jest najwięcej) będzie nadmiar. Dojdzie do tego wzrost powierzchni niewykorzystanej. Ponadto metoda dochodowa (o niej wyżej pisałeś) to jedną z 2 metod które są stosowane do wyceny w tym wypadku - drugą jest metoda porównawcza. Czyli jeśli podobne nieruchomości pójdą w dół to i wycena certyfikatu również. Osobiście nie wierzę, żeby przy wzrastającym kryzysie w gospodarce nie doszło do negatywnych zjawisk w branży nieruchomości biurowych. /.../wedlug mnie by przed euro2012 one tanialy dalej to bedzie totalny szal...
Źródło: 85.128.237.46/forumpi/viewtopic.php?t=1741


Temat: kwiecień 2009
propozycja rozwiązania zadania z kwietnia 2009 roku - do przedyskutowania Treść w/w zadania jest podana na stronie http://www.wycena.u2.pl Wartość rynkową nakładów określam na podstawie Rozporządzenia R.M.z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. - paragraf 35. Na podstawie danych w zadaniu określenie wartośći nakładów najemcy wg. zasad rynkowych odpowiada różnicy wartości nieruchomośći uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartośći nieruchomośći uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów (wartość nieruchomości określa się jako jej wartość rynkową). Wartość rynk.nakł. = W rynk.nakł.nieruchom. ulepszonej - W rynk.nakł. nieruchom. pierwotnej I. Określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów w podejśćiu dochodowym metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej dochodu netto 1. Określenie potencjalnego dochodu brutto D pot.br. = 6 600 m2 x3,00 zł/m2/mies. x ... zł 3.Określenie wydatków operacyjnych - podatek od nieruchomości gruntowej , związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej przyjęto na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - art.5.1.1 - stawka max 0,74 zł ... 0,1 6. Określenie wartości rynkowej nawierzchni betonowej oraz odwodnienia (kanalizacja deszczowa) Wartość rynkowa nieruch. ulepszonej= Don / R Wrnu = 220 836zł/ 0,1= 2 208360 zł 7.Określenie wartości rynkowej nieruchomości w...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=6


Temat: metoda pozostałościowa
I - kilka postów niżej była tłumaczona metoda pozostałościowa. II – podstawą jej stosowania jest: "§ 16. 1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. 2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. 3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: 1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; 2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1; 3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. 4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym." - rozporz. w sprawie wyceny. A więc uproszczony wzór to: WP = WN – (K + Z) Gdzie : WP – wartość pozostałościowa nieruchomości, według stanu i cen na określony dzień, np. na dzień wizji lokalnej, WN – wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego ... (budowy, adaptacji lub modernizacji), określone według cen aktualnych (tutaj uwzględniasz stopień zaawansowania prac budowlanych na dzień wyceny), Z - zysk inwestora, określony jako ustalony procent od wartości pozostałościowej, bądź też jako...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=499


Temat: Podstawy zarządzania nieruchomością - dr Lucyna Kowalczyk
zarządzaniu nieruchomościami, sztuka argumentacji. Nowe w zarządzaniu. Cel: Podstawowa wiedza z zakresu ekonomicznych aspektów zarządzania nieruchomościami z uwzglednieniem nowych tendencji na rynku nieruchomości. Kryterium selekcji na zajęcia: kolejność zgłoszeń Elementy składowe oceny końcowej: egzamin testowy: 50% ćwiczenia: 50% Zajęcia powinny odbywać się w stałym terminie: we wtorek o godzinie 09:50 Wybrana literatura podstawowa: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, red. M.Bryx, Poltext, Warszawa 2004; Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, red. I.Foryś, Poltext, Warszawa 2006; Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006. Wybrana literatura uzupełniająca: A.Śliwiński, B.Śliwiński, Facility management, C.H.Beck, Warszawa 2006 Najważniejsze publikacje autora(ów): Wybrane aspekty finansowania i organizacji rynku nieruchomości, red. M.Bryx, Wyd. SGH, Warszawa 2006; Podstawy zarządzania nieruchomościami, red. M.Bryx, Poltext, Warszawa 2000; Bryx M., E. Kowalczyk L. i inni, Zarządzanie nieruchomościami ( w przygotowaniu - Warszawa 2008) Semestralny plan zajęć: Istota i cele zarządzania nieruchomością Ekonomiczne podstawy zarządzania nieruchomością Elementy finansów i bankowości w zarządzaniu nieruchomościami Podstawy analizy ekonomiczno-finansowej w zarządzaniu nieruchomościami Podstawy kalkulacji i planowania kosztów w procesie zarządzania nieruchomością Zarządca a problemy wyceny nieruchomości (cele, metody, zasady). Dochodowa wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Współpraca zarządcy z rzeczoznawcą majątkowym. Współpraca zarządcy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Zarządzanie udogodnieniami. Zarządzanie budynkami inteligentnymi. Negocjacje w zarządzaniu nieruchomościami. Sztuka argumentacji. Jak dopieszczać najemcę? Przykłady zarządzania nieruchomościami w wybranych krajach Unii Europejskiej. Oferta zespołowa (skład zespołu): dr Lucyna Kowalczyk...
Źródło: akson.sgh.waw.pl/samorzad/forum/viewtopic.php?t=25237


Temat: CZERWIEC 2009 - EGZAMIN
aktualizacji opłaty z tytułu oddania nieruchomości w trwały zarząd. Przy czym trzeba było podać: 1. Zasady określania wartości przy aktualizacji tej opłaty, 2. Zasady określania wartości rynkowej nakładów, 3. Określić wartość nieruchomości dla ... budynku po nakładach (chyba 10% ?), wartość poniesionych nakładów (około 1mln zł), dane potrzebne do obliczenia wartości nieruchomości w podejściu dochodowym (czynsz 50zł/m2, straty na poziomie 5%, koszty konserwacji zarządu 2,5zł/m2/miesiąc, podatek od gruntu 0,76zł/m2, podatek od budynków 19zł/m2, współczynnik kapitalizacji - 10), cenę rynkową jednostkową wybudowania podobnego obiektu (744zł/m3 kubatury), wartość jednostkową gruntu (350zł/m2). Ustnik: 1. operat: podejście mieszane metoda pozostałościowa a. kiedy możemy zastosować to podejście oraz metodę, odp. wg rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości, b. skąd wziąłem informacje na temat uzbrojenia terenu, odp. mapa zasadnicza oraz oględziny, c. czy dla działki z pozwoleniem na budowę można zastosować to podejście oraz metodę, odp. można w przypadku gdy nie ma do porównania podobnych nieruchomości d. jak określiłem zysk inwestora? odp. analiza rynku. 2. Operat: Podejście dochodowe metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej a. co wyceniam? Miałem napisane nieruchomość lokalową, a był to lokal który miał zostać dopiero wyodrębniony, którego właścicielem była spółdzielnia mieszkaniowa, b. jak określałem wydatki operacyjne dla nieruchomości ‘porównawczych’ przyjętych do określenia współczynnika kapitalizacji prostej, odp. analiza rynku średnie wydatki operacyjne, c. definicja nieruchomości podobnej, odp. wg ustawy o gospodarce, 3. Wycena lasu a. po co pomniejsza się cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki, odp....
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=62


Temat: CZERWIEC 2009 - EGZAMIN
A oto moja relacja z egzaminu ustnego : Mam nadzieję, że więcej osób podzieli się swoimi wrażeniami z egzaminu ustnego i napisze kilka zdań na forum Operat – nieruchomość lokalowa, met. porównywania parami: Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny. 1. Co to jest nieruchomość lokalowa, jak powstaje i kiedy rzeczoznawca może ją wyceniać? 2. Jak ustala się udział w części wspólnej nieruchomości ? Dlaczego przyjęłam taki ułamek, że licznik nie stanowi sumy powierzchni użytkowej lokalu i nieruchomości przynależnej? Miałam w KW ułamek 83/10000, a lokal miał powierzchnię 53,5 i 2,2 piwnicy, więc ... KW). 3. Z jakich informacji korzystałam analizując rynek i jakie przyjęłam cechy rynkowe? Operat – lokal użytkowy - podejście dochodowe, tech. kapitalizacji prostej brutto: Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny. 1. Jakie cechy rynku przyjęłam do analizy i dlaczego atrybut lokalizacja ma takie wartości? Czemu ostatnie piętro określone jest jako lokalizacja utrudniona? Lokalizacja- tak nazwałam cechę mając na uwadze kondygnację. I ... nie mogę pisać ,że tam jest lokalizacja utrudniona ze względu na brak dostępu z ulicy i brak windy. 2. Omówić załączniki operatu, jaki jest stan prawny nieruchomości i jak to się odnosi do zakresu wyceny. I tu miałam merytoryczny kardynalny błąd nie do wybronienia, bo w załączniku właścicielem była spółdzielnia a w wyciągu miałam, jest to nieruchomość lokalowa osoby fizycznej! Nie wiem jak mogłam tego nie zauważyć robiąc operat, ale tak to jest jak się przerabia operat do nieruchomości lokalowej i wszystkiego nie skontroluje  W rejestrze gruntów też nie było wyodrębnionego tego lokalu i na tym poległam. 3. Zdefiniować współczynnik kapitalizacji, wytłumaczyć sposób obliczenia i dlaczego przyjęłam taką technikę wyceny? Zdefiniowałam i powiedziałam, że przyjęłam tę technikę, gdyż nie zdobyłam informacji wystarczających do określenia WO i nic komisja nie zareagowała na taką odpowiedz, więc chyba była wystarczająca. Operat – ogrodzenie - podejście kosztowe, tech. szczegółowa: Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny. 1. Jakie zastosowałam ... znam katalogi i dlaczego wybrałam ‟Bazy danych do metody odtworzeniowej WACETOB? Jak określiłam współczynnik regionalny i czemu uśredniłam skoro podany jest przedział? Ciężko mi było odpowiedzieć, bo przyjęłam uśredniony zdając się...
Źródło: forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?t=62




 
Copyright 2006 MySite. Designed by Web Page Templates